Por Cra. Dayana Rivarola
El reciente Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio, introduce precisiones claves sobre las exenciones en el Impuesto a las Ganancias aplicables a los alquileres de vivienda y a la venta de inmuebles.
La medida reglamenta modificaciones incorporadas por la Ley 27.802 y genera un cambio relevante en la tributación del sector inmobiliario, con impacto tanto para propietarios como para inquilinos.
En un contexto donde, el acceso a la vivienda y la dinámica del mercado de alquileres se encuentran en el centro del debate, estas disposiciones buscan en términos generales, aliviar la carga impositiva y promover la oferta del sector.
Alquileres de vivienda: qué se considera “casa-habitación”
Uno de los puntos centrales del decreto es la definición de “casa-habitación”. Se establece que se trata de un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esta precisión no es menor, ya que delimita el alcance de la exención.
Es decir, quedan exentas del Impuesto a las Ganancias las rentas provenientes de alquileres y subalquileres siempre que el destino del inmueble sea exclusivamente habitacional. Esto incluye no solo el alquiler en sí, sino también los importes asociados al uso de muebles, accesorios o servicios que el propietario pueda ofrecer junto con la vivienda.
Un aspecto importante es que la exención aplica a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a este fin, no se establece límite de propiedades, siempre su uso exclusivo sea vivienda.
El decreto aclara que la exención rige para las rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026, independientemente de cuándo se haya firmado el contrato. Esto brinda certeza jurídica y evita interpretaciones restrictivas.
También se contempla el caso de los inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado. Es lo que se conoce como “valor locativo presunto”, un monto estimado que reflejaría el alquiler de mercado por ese uso. Con la nueva reglamentación, ese ingreso teórico también queda alcanzado por la exención en el Impuesto a las Ganancias.
Deducción de Inquilinos
No todo es beneficio. El decreto introduce una restricción para quienes alquilan la vivienda. Se limita la posibilidad de deducir el gasto por alquiler en el Impuesto a las Ganancias, cuando el locador sea una persona humana o una sucesión indivisa.
Esta medida busca compensar la caída en la recaudación que generará el alivio impositivo para los dueños.
Cuestiones a revisar
Más allá del objetivo de incentivar la oferta, la aplicación práctica generará ciertas asimetrías.
La exención está dirigida a locadores alcanzados por el Impuesto a las Ganancias, principalmente aquellos inscriptos en el régimen general.
Sin embargo, una parte significativa del mercado está compuesta por propietarios adheridos al régimen simplificado (Monotributo), quienes no tributan el impuesto integrado siempre y cuando alquilen hasta el límite de dos inmuebles. En estos casos, la exención resulta neutra, al no haber carga impositiva previa que aliviar.
El escenario cambia cuando se supera ese límite: allí los contribuyentes pasan a tributar, lo que puede implicar mayor carga fiscal y un resultado menos favorable.
A su vez, la reglamentación restringe el beneficio, dejando fuera a las sociedades dedicadas a la locación de inmuebles, cuando por el contrario la ley presenta un alcance mas amplio.
Venta de inmuebles
Otro cambio significativo es la exención del resultado obtenido por la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en Argentina.
El beneficio se aplica a las operaciones realizadas a partir del 1° de enero de 2026 por personas humanas y sucesiones indivisas.
La norma no solo alcanza a la venta directa de inmuebles, sino también a la transferencia de derechos, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares, incluso cuando no se haya tomado posesión del bien. Este punto es especialmente relevante en un mercado donde muchas operaciones se estructuran mediante cesiones, y aporta mayor claridad sobre su tratamiento fiscal.
Impacto en el mercado inmobiliario
Desde una mirada económica, las medidas podrían generar múltiples efectos. Por un lado, la exención de Ganancias sobre alquileres de vivienda podría incentivar a propietarios a volcar inmuebles al mercado formal, aumentando la oferta.
Asimismo, la eliminación del impuesto sobre la venta de inmuebles reduce el costo fiscal de las operaciones, lo que podría dinamizar y también formalizar el mercado de compraventa.
Sin embargo, el impacto real dependerá de otros factores, como la estabilidad macroeconómica, el acceso al crédito y la evolución de los ingresos de la población. Por otro lado, la limitación en la deducción de alquileres para los inquilinos introduce un efecto contrario, que podría afectar su carga tributaria y, en algunos casos, su capacidad de pago.
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